周济：三四线城市楼市要凉了 未来将精细化管理

近期，有几个新闻非常值得关注。第一个是“2018年上半年全国土地出让收入达到2.7万亿元，同比增长43%”，貌似土地市场的热火朝天很快就传递到楼市；第二个是“近期，银行间隔夜回购利率、央行7天逆回购利率等核心利率指标都快速下降”，新一轮的降息已经实质性到来；第三是近日“住建部召开房地产工作会议，要求各地方政府做好规划，稳定房价预期”。熟悉中国楼市十几年“只涨不跌”发展模式的人，会感觉一切好像回到了那个熟悉的模式：货币放水，房价上涨，政府喊话，然后房价小跌大涨。但是这次恐怕真的会有所不同，我们不能再高估社会剩余的购买力，也不能低估政府稳房价的决心。

卖地收入创新高难持续，要远离三四线城市楼市

仔细分析今年上半年全国2.7万亿买地收入的区域构成，可以发现一线城市尽管总体卖地规模较大，但是增长率已经很低，一些调控力度大的城市甚至是负增长。而二线城市也出现了比较严重的分化，整体卖地收入也是增长乏力。相比之下，三线城市和四线城市的卖地收入出现了大规模的上涨。大量长三角地区城市上半年卖地收入规模在200亿-400亿元左右，仅次于一二线城市。山东、四川、安徽、河北、湖南、江西等省，都出现了卖地收入规模超过100亿元的地级市。而像岳阳、许昌、淄博、泉州、眉山、上饶、湖州等，上半年土地出让收入增幅在200%以上。

出现这个情况的主要原因是一二线城市的楼市政策限制很多，楼市交易清淡。而此时大量三四线城市的棚户区改造项目使用了货币化补偿的办法，集中释放了大量的购房需求，使得区内的楼市交易活跃，价格持续上升。大型房企都借此时机涌向三线城市，甚至是四线城市快速下沉，地方政府也借住这一机遇大量增加土地供应，多方力量合力构成一个“供需两旺，量价齐升”的局面。但是，究其本质此类城市的需求暴发是因为“棚改货币补偿”政策引起的，并不具备持续性。而此时的土地市场活跃，也只能认为地产商补库存的行为。随着“棚改货币补偿”政策的逐步退出，购房需求必然快速萎缩。而中长期看，三四线城市的人口还是会逐步向一二线城市集中，楼市的长期走势将更不乐观。这一波土地市场火爆只能是地方政府最后的狂欢，而那些拿了土地的开发商将会面临很大的经营风险。

政策会有组合拳，不要再认为放水能够刺激楼市

客观来看，金融政策是中期影响地产价格走向的主要因素。但是，这个结论成立的前提有二：第一是房地产市场还是保持较高的市场化属性；第二是金融系统还在传统的运行模式中。显然，这两个条件都不具备。首先，本轮金融刺激已经完全有别于传统的“大水漫灌”式的放水模式，监管层正在用尽一切手段在保证货币总量不失控的情况下，保证边际增量都投入到实体经济去。尽管这是一个极难完成的任务，但这也是最后的正确选择。所以，你可能会看到很多“不那么市场化”的方式会出现。第二，这次住建部的会议再次向地方政府传递了一个明确的信号，“房住不炒”的政策底线没有变，稳地价、稳房价、稳预期不是单纯的市场调控行为，而是严肃，甚至是严厉的“政治任务”。在这样的背景下，我相信政府各部门已经统一协调，有了很充足的政策储备，哪怕楼市再出现一点点失控的苗头，都会招来更严格的控制。

单纯从放水刺激的效果来看，其效应也会逐渐减少。我国在过去的几年里，居民部门的杠杆出现了极大幅度的增长。现在能找到的最近的公开数据是2017年5月，央行公布的境内居民住户存款总额为62.6万亿，而境内居民人民币贷款已经达到36.4万亿元，净存款仅剩26万亿。在此之后央行就不再单独公布境内居民的存贷款余额情况，但是就其变化趋势来看，贷款增速远远快于存款增速，居民部门的整体负债率在持续走高。我们就按照已经公开的26万亿净存款余额来看，其能够继续为房地产加杠杆的空间已经非常小了，而且在目前继续扩大内需的情况下，让珍贵的居民存款再进入房地产领域，无疑是对中国经济最大的伤害。

楼市需要精细管理，合理规划是未来发展的重点

在这次的房地产工作座谈会上，住建部要求“加快制定住房发展规划”是非常重要的变化，它实际上标志着我国的房地产市场将逐步走进精细化管理时代。尽管政府对于楼市的调控力度很大，但是鉴于我国地产资产和金融机构的异常紧密和难以分割的关系，鉴于现阶段“土地财政”对于地方政府的难以舍弃的作用，政府不希望看到楼市下跌，同时也难以承担楼市下跌带来的金融风险。所以，现在对于房地产市场的要求也是“稳”字当头。在目前的形势下，要保证地产市场稳定并不容易，最需要的要对地产市场有个合理的规划，并对其实现精细化管理。

传统上，很多地方政府对于地产只有一种卖地挣钱的商人思维，想的就是通过各种方式把土地卖个高价，以实现自己的利益最大化。但是，按照人口规划，本地区究竟需要多少住房？应该配套供应多少土地？本地居民多少人采用购买方式获得住房合适？又有多少适合采用租赁方式获得住房？面对这些基本问题，地方政府一般拿不出一个精细测算过的方案，更谈不上做出高水平的住房发展规划。而现在随着住房定位的进一步明确和房地产市场进入新的发展阶段，需要地方政府在思考城市发展、产业发展和公共服务配套的时候，系统性的研究一下本地区的住房发展问题。而制定住房发展规划，就是一个最好的契机。规划的制定，能够从根本上解决房地产市场粗放发展的问题，并帮助地方稳定房价预期。它应该能够在“房住不炒”这个大原则的指导下，以长期产业发展和人口流动为依据来制定土地供应和房屋供给计划，做到让本地区的楼市建设高中低端合理搭配，租售并举各取所需，价格稳定，交易量合理，土地市场运行平稳而可持续。