保利重磅 2018年上半年房地产行业研究报告
2018年行程过半，国际贸易摩擦不断升级，国内经济调结构去杠杆稳步进行，房地产行业调控未见放松，而规模高位的峰值时代仍在延续，上半年全国商品房成交额再创新高，达到6.69万亿。
与此同时，房企升级转型动作不断，行业掀起了一股“去地产化”的浪潮。
我们认为，所谓的“去地产化”，实际上是房地产逐渐成为继互联网之后的另一种新型链接，将实体经济发展所需要的资金、人才、产业、税收等各种要素实现有效链接。
这种新型链接，在当前形势下具有时代意义，对房企而言，是从开发商向综合投资服务商的重要切换，对国家而言，则是通过房地产的新型链接作用，促进实体经济发展，推动城乡建设、科技进步、人民美好生活等发展目标达成的重要手段。
房企作为天然的资源整合专家，如何扮演好这种新型链接角色，任重而道远。
本次年中重磅总结由保利地产战略研究院、保利投顾联合出品，报告分为两个部分。
01
聚焦行业长期发展：重点关注房企升级转型方向，房企“去地产化”的实质，是作为一种“新型链接”的整体发展定位的转变。
02
聚焦行业短期调整：重点关注货币环境和棚改政策调整下的市场走势，三四线楼市预计将面临阶段性见顶。
Part 1
中长期行业发展机遇
房地产成为一种新型链接
中国经济正值换挡之际，城乡建设面临新任务，土地市场供应主体——地方政府决策目标转变，新经济动能的培育成为政府发展重要导向，房企向产业靠拢、向实体经济靠拢，升级企业发展定位顺应行业变革形势。与实体经济融合，房地产行业中长期发展焕新机。
行业发展新机遇
房地产具备链接各类资源的天然基因，与“产业”融合共筑城市“新发展”
房地产作为实体载体，可链接人、资本、产业，投资产业、向地产子领域产业链延伸发展。
当前房企“去地产化”浪潮的背后，实质是企业战略发展定位的升级，以捕捉行业中长期发展的新机遇。
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新浪潮：“去地产”淡化“开发”角色，向“开发 +运营”战略升级
房企顺应行业发展变局，升级企业发展战略，由“单一开发”向“开发+运营”发展，包括为了获取土地资源的“运营”，如各种产业资源拿地，亦有房地产运营子领域发展，如长租公寓、养老地产、物流地产等。
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新模式：产城融合发展下，房地产成为经济新型“链接”方式
房地产已经成为互联网之后的另一种链接，这种链接将比互联网更有优势。互联网是用技术创新扫平障碍，而房地产则更扎实，可链接“人、资本、产业”等多方资源，实现资源要素的优化配置，助力产业升级发展、推进城乡建设。
作为载体的房地产向实体经济融合发展，是房地产行业发展的新机遇，房企升级企业发展战略、推进这种“新型”资源链接的实现，将获得更广阔的发展空间。
万科发展物流、投资文化产业；碧桂园进军农业；保利投资大健康产业链、发展军民融合产业；恒大投资新能源汽车、与中科院达成合作共同孵化高科技产业，都是在尝试使“地产”成为城市经济发展的新“链接”形式。
房地产成为“新型”链接大背景
土地供给侧变革——未来各线城市房地产运行市场逻辑将存根本性差异
各线城市面临的土地约束条件存较大差异，供给侧变革因地制宜。
一线城市：供给弹性极低型，面临供给不足的硬约束，供需矛盾突出；
二线城市：供给弹性适中型，仍有一定增量空间；
三四线城市：供给弹性超强型，能迅速释放供应，缓和供需矛盾。
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土地出让方式转变：政府以土地衔接资源导入倾向明显
在产城融合发展统一导向下，各地土地招拍挂市场捆绑各类条件出让情况明显增多，多地实施“限房价、限地价、竞自持”，同时，将产业资源导入作为竞拍要求亦十分常见。
房企导入产业发展资源成为拿地“敲门砖”，如碧桂园科技小镇、保利军民融合小镇
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土地供应结构性变革：构建政策性住房土地供应体系
深圳二次房改：将供应端切分，意图重构住房供应体系
深圳“二次房改”：明确供将住房需求划分为4类，对供应形式、供应对象、供应价格等方面均作了细化安排。
人才住房与安居型商品房的交易模式设想，是深圳新住房模式改革探索中的一大亮点。设置封闭流转期防止短期套利行为发生，满足年限后，通过补差价的方式可上市交易，两类型产权仍可享有资产增值收益，但获利空间受到一定限制。
北京共有产权房：先行实践供应端变革
2017年北京出台正式文件，已推出38宗共有产权用地，约403万㎡，目前已有多个共有产权项目入市。
在共有产权等新型市场制度建设上，政府充分借鉴98年房改的经验。一线城市供应端结构调整比想象中来得更快，北京共有产权项目入市经验表明操盘逻辑与商品房市场差异显著，房企开发模式需要适应调整。
Part 2
短期市场形势
三四线市场将阶段性见顶
全国市场轮动分化，一二线在行业严调控下成交势能减弱，三四线接棒铸就过去两三年房地产市场“大繁荣”。
而在当前地产金融环境难有大改善、棚改等多项政策调整变数下，三四线市场阶段性见顶趋势已显现，房企宜客观认清市场形势变化，提前布局应对市场短期调整。
关键变量分析：地产金融环境
货币“放水”但非“漫灌”，行业资金紧绷形势难改善
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趋势：不宜对宽松货币环境存过多期待
当前的宽松货币政策“放水”但非漫灌，动因主要有二：对冲外围经济利空因素，稳定金融市场预期；疏通货币流动性至实体经济，修复信用环境，对冲经济下行风险。
地产行业不宜对宽松货币环境存过多期许，但亦存部分积极因素，如居民按揭环境改善有望带动销售回笼加速。
从房企融资端来看，金融监管框架变革下，“大水漫灌”地产的非标渠道已被堵，近期监管层举措仍释放“严控地产杠杆”信号，下半年房企融资端难有大改善。
从房企到位资金看，按揭和定金与预付款走势分化，宽货币基调下，下半年销售回笼环境有望改善。
从居民房贷端来看，房贷利率虽仍有升高但幅度明显趋缓，利率大幅攀升时间点已过。在流动性整体宽松、利率水平趋稳下，居民端信贷存改善空间，房贷利率企稳可期。
但需注意近一两年三四线购房加杠杆较快，银行对三四线城市按揭管控趋严，资金或重新回流一、二线。
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企业策略：稳健财务抗行业风险
房企资金面临“强约束”，偿债压力增大而融资不顺畅，“现金流”管理重要性凸显。现金为王、加紧回笼资金，确保财务稳健，以应对行业短期调整风险。
关键变量分析——三四线走势
棚改等多重变数下，三四线市场加速变化、走向分化
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解读：货币化支持力度已预期减弱，不宜扩大影响
棚改政策调整早有端倪，货币化支持力度本就预期减弱。棚改政策调整也非“一刀切”，收紧是趋势，但不宜夸大影响。
“国开行上收棚改审批权”更应放置在地方债务清理的大环境之下去理解。
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2017.8 住建部等六部委
住宅去化周期15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取实物安置
2017.11 住建部联合国开行农发行
住宅库存不足、房价上涨压力较大地区，仍以货币化安置为主的2018年新开工项目，不予棚改专项贷款支持
2018.1-4 山东、湖南、江西、广东、安徽表示因地制宜货币化安置
山东：拆迁过程鼓励实物安置，取消货币化安置奖励
湖南：商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县， 要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策
江西：因地制宜实施棚改货币化安置，住房供需矛盾突出的市县应加大实物安置住房建设力度
广东：控制棚改成本，实现收支平衡，因地制宜推进棚改货币化安置
安徽：各地要合理控制棚改货币化安置比例，商品住房供需紧张的市县，要进一步降低货币化安置比例
2018.6 机构、媒体误读政策，爆出取消棚改货币化安置
2018.7 住建部棚改会议
① 2018年将持续推进棚改
② 货币化安置并未取消
③ 明确提出棚改不搞一刀切，强调因地制宜推进货币化安置，去化周期15个月以下、房价涨幅压力大地区以实物安置为主
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作用：货币化有助释放需求，但非唯一影响因素
棚改力度全国差异显著，山东棚改规模冠于全国，河南、贵州、湖南紧随其后，而东南部沿海地区棚改规模普遍偏小、货币化安置力度也较弱，尤其以广东、福建为代表，广东棚改规模全国居末、货币化安置占比不足两成。
棚改货币化影响不应一概而论。2017年棚改货币化安置力度较大的省份中，大部分高于全国商品住宅销售增速平均水平5.3%，例如江西、河南、贵州等省商品住宅销售增速超10%；但山东、湖南棚改力度位居一二，但商品住宅销售增速却并未超越全国平均水平。
可见，棚改货币化对住房需求的释放有一定助推作用，但非唯一影响因素。
3
趋势：多重因素共同作用下，三四线城市加速变化、走向分化
三四线城市的矛盾，是供给弹性大与购买力不足的矛盾，周期的波动容易大起大落。
随着库存逐步补充，将走向分化。加之金融市场动荡、资金回流一二线，尤其是下半年房地产税会有系列动作，相关信息将明显影响市场预期，购房者将优选配置优质资产，部分三四线资产或将承压。
不同三四线城市在供给侧和需求侧表现差异较大。供应端需高度关注土地供给量。需求侧需把内生需求和外溢需求分开把握。从需求侧可以分为以下三类：
01
外溢型三四线：调控不放松，重回内需，容量预期下调，如环京、沪、深等城市。
02
依赖棚改型三四线：市场缩量，后市遭受遇冷风险，如山东、湖南等棚改大省三四线和非主要城市群三四线城市面临走弱风险。
03
内需型三四线：依赖本地改善客群与乡镇进城客群，考验价格承受能力
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企业策略：全国轮动分化，房企城市投资需分类分析
当前市场呈现前所未有的错综复杂性，东边不亮西边亮的城市之间互相对冲，导致总体呈现出一种“稳定感”，但平稳的表面下其实蕴含着危机。
三四线量价见顶、市场风险逐步显现，必须分类分析、甄别风险。“三四线之王”的碧桂园暂停“全覆盖”战略，就是一个信号。
在资金强约束、市场风险增大，行业面临短期调整，房企投资需更理性，落实“房住不炒”，抓住真实的居住需求，真正做到深耕城市。
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