暗访：广州番禺有盘均价7500仅19年使用权 你敢买吗

周六晚上，一位朋友突然在微信上给我发来了好长的一段项目信息，让我帮他参考参考。从他的话语当中，我能听出他对这个项目挺感兴趣的，并且有买的打算。

当我看到价格的时候，我也惊呆了！番禺竟然还有均价7600元/平米的公寓？但再一细看，原来这是没有产权的房子，只有19年的使用权。也就是说，这是小产权房，看到这里的时候我也就放心了。至少能判断这起码是真的，而不是诈骗！

那么，这样的楼盘真的有人买吗？

答案是肯定的，有！而且还蛮多！

从置业顾问的介绍说辞可以看出，此楼盘最大亮点就在于“便宜”和“赚钱”。那么我们不妨按照他说的价格和面积来算一笔帐。

若按30㎡，均价7600元/平米来算，总价则为需要：228000元。

以19年使用权来算，那么平均一年的成本金额则为12000元。每月成本则为1000元。

也就是说，这个公寓除开物业费以及购买后的装修费之外，每个月的成本租金为1000元。同样，这也告诉我们，如果购买这个房子后用来出租，那么租金至少要1500左右才能保证不亏。

但是置业顾问说得是，这一块的房子租金能租到2700元/月。换句话来说就是：你买了这个房子后，绝对稳赚！

那事实真的有这样好么，这一块真的能租到这样的价格吗，这个楼盘到底如何？

为此，2娃假装自己是购房者，去实地暗访了一番！

第二天，我约好朋友，和他一同去了项目售楼部。由于他还要去接人，所以2娃先到实地打探了一番。

2娃从地铁2号线洛溪站A出口，步行1000米左右到达售楼部。可以肯定的是一路上周边生活配套很完善，且成熟。吃喝玩乐各种小店一应俱全，从这一点也可以看出，在这里居住，生活气息还是很足，且很方便。

但当2娃走到渔人码头这一带的时候，行人和车辆明显少了很多。

周边基本都是餐饮店，以及各种区域特色饮食店。例如：粤港风味、潮汕牛肉、海鲜酒家等。2娃是周六中午12点到的此处，然而各店的生意并不咋样。

大家应该都知道这样的一个道理；如果买房是用来投资，用来租售的话，那么房子周边的环境，交通（是否有地铁）常住人口，以及客群人口都将直接影响到房屋租售情况的好坏。

然而在2娃实探过程中，发现路人稀少，最多的就是各种房地产中介和销售人员。旁边也大多是本地居民以及城中村。

在渔人码头唯一看见的一个创意园，就是这个五湖四海集团打造的这个创业区。同样，在周六中午12点左右，也根本看不到几个人。

据置业顾问介绍，五湖四海集团也是渔人码头•多彩小镇这个楼盘的开发商。多彩小镇是由原来旧厂房翻新改造而来。

据了解，渔人码头将作为番禺区重点旅游景点打造，并致力打造成4A级的旅游景点。原来这里是老旧破败的居民楼，经过全面微改造，成了如今极具欧陆风格的公寓。

渔人码头总面积超过3万平方米，以摩天轮为核心景观的中轴广场则成为游人及周边居民夜晚最喜欢的休闲场所。

多彩小镇在售户型为30㎡-60㎡的loft公寓，总价在20万-50多万之间。购买项目需一次性付款。水电商用，不通气。

31㎡样板间

31㎡样板间

当2娃看完样板间对这个项目的印象再次打了一个折扣。

首先，说的是31㎡，进去后给我的感受就是20平米都不到，又小又挤，毕竟公摊面积达到了30%。如果作为自住，那么做饭也是一个问题，因为油烟问题无法解决。首先不通气，只能用电磁炉或者煤气，其次，没有专门的通气口，即使有油烟机，也不能杜绝油烟问题。

再次，这个项目是北向望江的户型更贵一些，但是望江的根本没有一个好景观，因为窗户都被外立面的装饰给遮挡了一半！如下图所示。

最后，2娃随机采访了住在洛溪大桥旁边小区的邓小姐，邓小姐说，此地块因为是洛溪村的地，所以没有产权。因为地不同，这里的公寓使用年限也各不相同，同一位置，不同楼栋使用年限都不同，有20年使用权的，有40年使用权的！据邓小姐透露，2015年年底，她和她妈妈一起去看了这里的公寓，当时看的是一套40平的公寓，总价20万！使用年限20年，因为邓妈妈觉得总价太高，使用年限太少，出租也不一定能租出去，所以觉得不划算，最后放弃了。

邓小姐还说，她妈妈的朋友当时买了一套，但因为房子不好租，中间还多次出现2-3个月无人租的情况，加上晚上还有大妈在楼下跳广场舞，所以最后决定将房子卖掉了，2015年年底买入，2017年年初卖的，总价多卖了6万左右。

最后2娃温馨提示一句：买这个房子之前，你自己最好去细算一下账，每个月收支多少才能不亏本，另外，周边白领人群是否足够，房源是否能保证每月正常出租？

另外，购买此公寓会与开发商签订一份合同，而合同上我记得有这么一条条约，大概意思就是：在这19年的时间内，国家如果有别的什么规划需要占用地块，必须无条件服从，而且双方都无责任。

请记住！你只是租房而已，现在租的房子合同是一年一签，而这个是一签就签19年，一次性要交19年的房租！

所以要不要买，你自己心里应该有底了！

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