新房二手房价差达1万元/平，成都这里未来可期！

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工作原因，本人于从“南拓”之新川搬到“东进”的三圣乡，经过一段时间的了解与原有的知识储备，表达一下自己对三圣乡的看法。

在这篇文章中，我试图以一个居住体验者的身份，对三圣乡的所看、所享、所思，从区域位置、板块现状、政策导向等方面通过此文展现给大家，为读者呈现一个尽可能真实的三圣乡，提供刚需买房、房产投资等方面非专业性、非职业性的参考。

因农家乐产业而被忽略的优势板块

三圣乡可以称之为“东进桥头堡”

这里的农家乐不计其数；这里的多肉不计其数；这里的休息日涌入的车辆和人们不计其数……

Ka（跨）出三环即达的三圣乡更多的是以这样的品牌内涵为人所知、被人所谈、引人所享。

图为三圣乡“已故”的秀丽东方春节期间景象。今年大年初一到十五，接待游客52.93万人。春节黄金周7天，日均入园数达4.9万人。

然而，住在三圣乡的人们更多关心的是：

等等，诸如此类与日常生活和工作息息相关的话题。

两个视角下的三圣乡，前者声名远扬，后者市井人家，却基于区位优势而价值盎然。

图中红圈部门大致为三圣乡区域

通俗来讲，三圣乡主要在 三环以外、绕城以内，成渝高铁以东、驿都大道以西的区域范围。

其住宅区域主要分布在以三环路、银杏大道、驿都大道、成龙大道构成的闭环区域以及成龙大道一段西侧沿线区域。

图中黑色虚线内即为三圣乡住宅区主要分布区域。

三圣乡的区位，用流行语言来形容就是“一圈层中心区域”、“东进桥头堡”、“3.5环东弧”、“城市要塞”：

◆三圣乡在“五城区”时代就属于成都市中心城区，随着中心城区扩容之后，更居于核心区域；

◆从市中心向龙泉山西翼“东进”主线清晰，就是要通过驿都大道、成龙大道两个主通道伸向龙泉驿，而三圣乡恰好在此连接三环以内的城区和绕城以外的龙泉驿；

◆从环线来看，3.5环属于“五城区”人口、商业、产业的外溢区域，特别是市区西边（如青羊万达、中铁西城区域）、南边（如金融城区域）尤为突出，而三圣乡正处于南三环一、二段（娇子立交和航天立交之间）之外，外溢动能逐步显现，如华熙528和绿地468；

◆作为位于城东南的三圣乡，是城正东和城正南两个城市发展主力方向（东进、南拓）的交汇处，与金融城东、成都经开区纵横相连，承接“流量”不可估量。

区域现状全方位一览

人居及配套有待升级

三圣乡虽然区位优势突出，但大部分区域开发时间相对较早，基础设施老旧、大型商业不足、环境配套落后等问题逐渐暴露，使整个区域显出low样。

不完全统计（通过百度地图挨着数），三圣乡目前约有30多个楼盘，包括未开盘的。按照不同的分类，我提几个有代表性的。

大开发商 的有绿地468公馆等；这些楼盘都是近5年内开发的，整个楼盘设计的科学性强、合理度高，人居环境相对舒适。

本地开发商 的有卓锦城、锦江城市花园、四海逸家等；开发时间相对较早。

锦江城市花园2010年开盘

四海逸家2010年开盘

卓锦城一期2005年建成（5、6期比较新）

该类小区内部环境相对较差，有的小区人车不分流、有的住户开得有麻将馆或超市、有的梯户比大得惊人、有的车位极其紧缺……

图为三圣乡某小区住户开的便利店和康养店。

机关单位福利房有 和祥瑞苑、吉祥家园等。

和祥瑞苑建成较早，看起来稍显陈旧，但小区安静、户型合理、梯户比小、车位有保障；

吉祥家园的房子基本上都是标准的坐北朝南。

保障性住房 的有东锦瑞苑、东洪广厦等；这类小区住户构成相对多样。

已成现房还未开盘的有华熙528、绿岛筑等。这属于神盘级别，帮帮在前期有作介绍，在此就不多说。

公路上看， 纵向主干道即成龙大道和驿都大道，连接市区和龙泉驿；横向主干道即三环路和第一绕城高速；锦江大道联通高新区金融城。

轨道交通看， 地铁二号线洪河站区域内。另外，该区域到成都东客站非常近便。

值得注意的是，干道交通拥堵状况严重，且路况较差，道路不平整、路面有裂缝有损坏、交通线不清晰等现象非常普遍，和高新区的道路比起来差距不是点把点的大。

幼儿园：

虽然对幼儿园了解得不够深入，但从名字来看，牛逼的不是本部，本部的普遍不够牛逼。说实话，这块是短板啊！

小学：

对于三圣乡教育这个板块，我也是最近恶补了一下，梳理下来，我真的有点恶心了—锦江区的优质教育资源怎么跟不上“东进”的步伐呢？

如果不是华西附二院锦江院区在7月2日正式运行，我只能在这个版块凉凉地给大家介绍一下锦江区三圣社区卫生服务中心（主要给小孩打疫苗，关键是偏安一隅，过去一趟极不方便）。

但是华西附二院的开业，瞬间把这个乡镇级医疗服务水平提升到了全省乃至西南地区领先水平。

真的不是在吹牛逼。

首先，锦江院区就是华西附二院亲生的，绝对不是教育板块的那些分校很多都是“挂羊头卖狗肉”；

其次，锦江院区配备了华西附二院最精干的医疗工作者；

第三，锦江院区装备了最新的更先进的医疗设备；

最后，床位更多、环境更好、设置更人性，都成网红啦

这样子，感觉是来了不是做儿保，而是早教。

说起三圣乡的商业，简直就是当地居民的一段心酸史！

从2006年卓锦城的第一批住户入住开始，三圣乡片区居住氛围不断成熟，常住人口日趋稳定。

但长期以来，消费人群的日常生活需求，只能靠着住宅底商得到满足。

直到2017年6月28日，卓锦曼购中心正式开业，才宣告填补了三圣乡商业综合体的空白。

古文有言“一年而所居成聚，二年成邑，三年成都”，而三圣乡十年才建成一个综合体，这是要憋死人啊！

时至今日，严格来说三圣乡片区成熟的综合体也只有卓锦曼购中心，创意山和合能锦城只能算是商业街之类的。

另外呼声很高的绿地468和华熙528，格局出来了，但离成熟还有一步之遥，不过其成熟成型成规模是可期的。

农家乐、艺家乐（农家乐＋文创）、花卉市场，有个烟厂，央企哦！除此以外我真的找不出了，那个东都建材市场就算了吧。

公园主要是成都市东部副中心市政景观公园，因三圣乡版块地势有高低，上下坡较多，公园也是高高低低的。优点是树多树大，布局错落有致。

不足之处在于：

公园被四周道路分割成为几块，且呈西北东南方向带状，使人感觉偏小；

公园内道路无法完全骑车或推婴儿车，也就是说无障碍通行做不到，很多地方都是石梯同行；

景观构造和植物多样性，肯定是没法和桂溪公园、中央公园比的。

成都市东部副中心市政景观公园。

通过以上七个方面的窥探，不难看出，处在优势区位的三圣乡需要在很多方面予以提升。

否则，这里更像是一个本地居民边缘化、外来游客中心化（人居配套落后、休闲服务提升）的“景区＋城镇”。

未来的三圣乡潜力可期

住房需求将会进一步扩大

“东进”是最大的政策红利

当前社会，我们很难看到自发成势的板块，得不到政策支持的发展，势必缓慢而浅效。

“东进”带来的是向东的优惠措施、扶持手段、资本倾斜、产业投入以及基础建设等，而这么宽泛的“东”字，为何三圣乡乘势发展的机遇更突出？

我们实际感受到的“东进”主线，主要呈现东南走势：三圣乡—龙泉驿—简阳。正东不是主攻方向原因很简单，那里位于三圣乡以北，发展比较落后，需要更多资金、更长时间出成效。

三圣乡北面的发展几乎需要从零开始。

优质医疗资源更是需求端的扩大

华西附二院锦江院区进驻三圣乡，仅仅是优质医疗资源“入乡”第一步。

今年1月22日，四川大学华西医院锦江院区建设工程勘察招标公告发布，意味着第二座华西医院“入乡”启动！

圆圈处便是未来的华西医院锦江院区，这是新华西坝吗？

华西在全国医学地位不言而喻，该区域的医疗供给侧发力惊人。

同时，两座华西医院将吸引带动一批服务业发展。

通俗来说，餐饮、酒店、花店、水果店、药店等将遍布周围，号串串、狼牙土豆、短租业也会兴起，请参考华西坝，在此不多做论述。

468和528将使三圣乡商业达到新的高度

没有标志性综合体的板块总是让人感到缺乏活力，比如新川板块，各种高大上都占完了，但住在那儿，出门走走，路边基本上是充满百果园、红旗超市、链家、彩票店、网咖、小餐馆、果蔬店等底商。

逛个商场或是驱车或是地铁到环球中心、银泰城、in99跑，有种去“别家”的味道。

所在版块有标志性综合体，不仅丰富了生活多样性，并带来很大便利，例如带小孩去娱乐或教育、忙里偷闲看场电影、找个网红店约见朋友等。

而468、528正是能满足这样的需求，进一步提升了本区域的商业水平、人居活力、品质生活。

目前，两大综合体工程建设已基本完成，离真正意义上的客户体验还尚需时日，但憧憬成为现实已是触手可及。

优化和改造升级基础设施的时机已然成熟

“破则立”，意为先打破旧有的，才能建立新的。

我是这么看的——烂的凶了就只有换新的了。

当前，三圣乡所有的干道、人行道、绿道等都显现老态，通行能力差、路况不好、设计的科学合理性不足等问题暴露，不仅影响了广大居民的工作和生活，同时给外来游客带来不好的印象，改造升级亟待实施。

我们从这份《成都市发展和改革委员会关于成龙路（三环路－绕城高速段）改造工程项目建议书的批复》可以看出，三圣乡基础设施老化落后在一定程度上是引起了执政阶层的关注的，相关部门也在一些方面推动改造升级工作，虽然这是一个漫长而又痛苦的过程。

另外，新的轨道交通规划也是对该区域的交通改善是极大的激励。

不论怎样，总的方向变动可能性不大，具体的站点和路线等着定版，大家都翘首以盼9号线、13号线的实质性建设。

综上，除了优化教育资源配置“听天由命”了些，三圣乡深入发展和逐步改善的要素支撑比较有利。

我个人认为，这是一个既有一定基础又有提升预期的优势区位板块，区域对房产需求将会进一步扩大。

区域部分代表性楼盘分析

新房二手房价差达1万

事物总是不尽完美，追求事物的美好但求实现不利因素的最小化和有利因素的最大化，对购置房产来说也同样道理，不管是居住还是投资。

以下，我将表达从某些角度对部分代表性楼盘的看法，给大家一些对本区域楼盘一定程度和一定角度的认识。

二手房

近期开发的二手楼盘

绿地468

底商发展成熟，且有一定档次；大户偏少；不临干道；

价格方面： 普遍在22000元/平米—26000元/平米左右。

融创玖樾台

不临干道；户型设计都不尽合理；40年产权公寓太多，楼间距太小；有个剧院，运行的时候不知道会不会有噪音影响；

价格方面： 限价摇号产品，开盘价14000元/平米左右，还未交房，转手价参考对面的人居东御佲家，大概会20000元/平米左右。

首开龙湖天璞

40年产权公寓太多，楼间距太小；地铁9号线要下穿而过；学区房（盐道街小学528校区）；

人居东御佲家

本地开发商；6·25暴雨袭击后，多户房间外墙进水，原因不明；个别楼栋电梯经常出问题；物业太差，业主和物业长期处在剑拔弩张状态；离规划的垃圾中转站约200米；小区布局比较合理，洋房不错，车位充裕；

价格方面： 清水价20000元/平米左右，精装房22000元/平米—24000元/平米左右。

早期开发的二手楼盘

锦江城市花园

设施陈旧；车位紧缺；梯户比高；小区内有茶楼麻将馆、超市；网上有一定的负面信息；学区房（盐道街小学528校区）；离华熙live·528很近；

价格方面： 精装房17000元/平米—19000元/平米左右。

卓锦城

车位紧缺；小区内有茶楼麻将馆、超市；离卓锦曼购中心很近；第六期很新，价格相应较高；

价格方面： 精装房，一期、二期普遍17000元/平米—19000元/平米左右；三期18000元/平米—21000万/平米左右；六期21000元/平米—26000万/平米左右。

和祥瑞苑

原劳动厅福利房，小区老年人偏多，安静；车位比较充足；户型宽敞；梯户比低，有几栋近乎是洋房享受；阳台很大；年限稍长，设施较为陈旧。

价格方面： 精装房普遍在18000元/平米—20000万/平米左右；逗售价30000万/平米左右。

华都美林湾

人车不分流；顶楼存在违章搭建现象；临成龙大道楼栋，受车辆噪音影响严重；靠近华西医院锦江院区规划地址，参考现在的华西坝看，待锦江院区建成，这个小区未来会承接一些病患及家属租房；

价格方面： 精装房18000元/平米—20000万/平米左右。

新盘

绿岛筑

华西附二院锦江院区隔壁，第一期已经开盘，每平8000元左右；在限价政策下，太有诱惑力，所以新盘就已经是现盘；

底商一定一定很火爆，参考华西坝；不久将来会承接一些病患及家属租房；

7月6日，一期业主规模性维权，原因是物业不知不觉换了。

华熙528

新盘即将成为现盘，学区房（盐道街小学528校区）；

华熙live·528旁的那两栋，会不会离商业街太近。之前开出的锦都、盈都、悦都，现在清水差不多为20000万/平米左右，精装差不多喊到了25000万/平米左右。

东城花汇

难得的清水房，且均价在11000左右，诱惑力强；小区旁规划了垃圾中转站。

文中多有俗见，用语不合适的，表述不合意的，请见谅！

不识楼盘真面目，只缘身在此“乡”中！

好了好了，写了这么多，希望对准备在三圣乡买房的帮粉有所帮助，也感谢帮帮这个平台！

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作者：东进小狼狗sun

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