仲量联行：2018年住宅价格将受到下行压力

日前，仲量联行发布2018年第二季度上海房地产市场回顾报告，从办公楼、住宅、物流、酒店等多个细分领域深度解读了第二季度上海房地产市场。

仲量联行华东区董事总经理吴允燊表示：“由于办公楼租赁需求依然活跃，中央商务区内租金小幅上涨。由于供应量增加使部分积压的需求被释放，第二季度住宅销售复苏反弹。零售物业交易量保持庞大，投资者继续从表现欠佳的零售资产中寻求增值机会。”

此外，仲量联行上海项目销售部总监周静预计，2018年下半年新增住宅供应的增加将带动销售量回暖。然而，在政府限价政策下，价格将有下行压力。

市场空置面积减少，CBD业主心态改善

在第二季度，甲级办公楼净吸纳量达35.5万平方米，其中三分之一来自中央商务区。仲量联行上海商业地产部总监张静指出：“联合办公运营商在浦东和浦西的中央商务区内持续扩张，为市场持续注入动力。”在非中央商务区，除联合办公的扩张外，科技新媒体类和制造业企业是办公需求的主要驱动因素。

其中，上海七个新项目竣工，新增45.46万平方米。中央商务区没有新项目竣工，空置率下降1.7个百分点至10.8%。非中央商务区两个位于浦东的新项目和五个浦西的新项目竣工入市，空置率上升2.4个百分点至26.1%。若干新兴非中央商务区板块，如徐汇滨江、前滩和大连路，随着新项目的入市租赁势头有所改善。

中央商务区租金环比上涨0.5%。经过了一年的租金调整后，中央商务区租金已趋于稳定，2018年第一季度租金环比上涨0.2%，第二季度上涨0.5%。物业品质较旧的甲级办公楼，因公司搬迁至非中心商务区而腾出的面积被重新填满，此类业主心态有所改善。在非中央商务区，租金环比上涨0.7%。

此外，上海优质销售型办公楼销量继续保持低位。2018年第二季度，上海优质销售型办公楼总销售面积共计96954平方米，同比下降39.7%。销售量较低的原因一方面是可售物业存量有限，另一方面融资渠道的收紧增加了投资客和自用买家的融资难度。第二季度主要的成交仍然集中在虹桥商务枢纽，该区域稳定的需求使得售价环比上涨1.0%，整体市场售价环比上涨0.4%。预计2019年将有大量新增项目开盘，从而刺激市场的购买需求，交易量将有望增涨。

新开楼盘增多，成交量继续回暖

上海新开楼盘项目增多，带动整体市场成交量继续回暖，第二季度一手商品住宅成交共计1.23万套，环比上涨21%。由于政府限价，新开楼盘价格低于其市场预期。因此，尽管限购和贷款政策仍保持严苛，新开楼盘依然受到购房者的热烈追捧。高端住宅市场方面，融创滨江一号院和翠湖天地隽荟分别为市场注入225套和118套房。随着新开楼盘的入市，积压的需求得到释放，数个新开楼盘均在开盘当日认购一空。第二季度高端住宅共计成交202套，环比上涨19%。

一手房价格保持稳健而二手房价格小幅下跌。在政府严厉的调控下，一手高端住宅价格保持平稳。然而，由于更多的二手房房东降价吸引买家，二手房价格继上季度下跌后再次环比小幅下跌0.1%。租赁市场方面，由于租赁需求保持稳健，租金较上季度持平。

2018年住宅价格将受到下行压力。仲量联行上海项目销售部总监周静指出：“鉴于地方政府抑制房价上涨和稳定住房市场的决心坚定，我们预计之后几个季度包括限价在内的严格的调控政策将继续保持。”下半年将有更多的开发商受到资金压力而加快开盘速度。预计2018年下半年新增供应的增加将带动销售量回暖。然而，在政府限价政策下，价格将有下行压力。

融资成本上涨致市场大宗成交量下降

2018年初中国对资产管理、信托和委托贷款等提出了一系列新的限制条件，导致融资渠道收窄。加上借贷成本的同步增长，这些新规使投资者的融资环境相较于去年更为严峻，从而导致大宗物业交易减少。2018年第二季度，中国的总交易量同比下降48.2％至人民币300亿元。上海作为中国首选的投资目的地，占全国总投资额的56.4％。上海第二季度总投资额达到169亿元人民币，同比下降50.7％。

上半年零售物业投资活跃，总交易额达人民币75亿元。受益于销售复苏反弹，零售环境有所改善，尤其是奢侈品行业。尽管不断增长的线上销售渗透率倍受关注，但实体零售仍然占上海零售总额的80％以上。运营商采用“新零售”策略有助于抵御网上销售的竞争并吸引投资者兴趣。

“2018年上半年办公楼的投资需求依然强劲。诸如养老基金和主权财富基金等资金雄厚的投资者正在加紧抓住这些投资机会。”仲量联行上海投资部总监王嵘亮表示，2018年5月，新加坡主权财富基金GIC与盛熙地产合资成立一家投资平台，投资中国。随着这些投资者增加对中国的资本配置，预计2018年将出现更多大规模的整售交易，有望继续推动商业地产投资。