长租公寓会变成下一个共享单车吗

住房租赁市场发展驶入快车道。记者近日从集中式公寓经营企业之一 “魔方公寓”了解到，公司新一轮融资已在紧锣密鼓筹备中。另一家发源上海的分散式公寓经营企业“青客”，也于今年上半年完成C轮融资。基于租购并举的政策大方向，各大租赁企业迎来滚雪球式发展，其中，链家旗下长租公寓品牌“自如”公寓目前已在全国有近50万间房源，其他企业也都在加速融资步伐，拓展房源数量、提升市场占有率。

不过在发展过程中，长租公寓因资金链断裂倒闭、违规使用金融产品等消息也时有传出。同为资本角逐的热点，长租公寓是否会变成下一个共享单车？规模扩张背后，租赁行业应防范哪些风险？

租赁企业规模扩张意图明显

来自市房地产经纪行业协会的数据显示，2017年全国租房市场总规模约1.4万亿元。东方证券的预测显示，至2030年，全国租房市场总规模预计将超过4万亿元。面对前景广阔的市场，上海涌现超1200家租赁企业，房源数量快速提升。

记者获悉，今年自如将在全国扩张至100万间房源，相比去年提升100%。魔方公寓预计将在今年扩张5万间至8万间。青客预计将在2019年从原先的12万间增长至24万间。各大租赁企业在房源规模上发力意图明显。此外，大型房企开发商、国企等多方主体也陆续试水长租公寓产业。

“3万间至5万间的规模，是公寓企业的生存底线。”青客CEO金光杰说，“长租公寓的商业模式是与租赁房源房东签订长期合约，经装修改造后重新开放给租客，通过租金差异获取利润。前期需要投入房租、装修等成本，假如房源总数小于1万间，公寓管理难以做到精细化，资金链断裂风险较高。”

规模化首先能降低成本。例如，一套房源的装修成本约7万元至8万元，通过规模化采购，青客表示能将其降至4万元至5万元，大部分家具的采购价格能砍掉40%。另外，信息技术也能降低人力成本。青客通过手机APP实现自动化故障报修和租金收取，仅需20个房屋管家就能覆盖全国所有区域。而信息化系统能最大程度提升管理效率，从长远来看能减少资金投入。

更重要的是，资本只青睐行业头部企业。“哪怕头破血流也要扩张，不然面临的结局只有倒闭或是被收购。”一位业内人士表示，尽管一线城市租赁公寓数量超速增长，但和市场存量房源相比，整个市场仍是未开掘的“蓝海”。面对都市青年不断攀升的居住需求，目前行业内尚未决出真正赢家。规模扩张有助于成为行业规则制定者。

长租公寓要收回成本需8至10年

资本争相涌入长租公寓行业，不由让人联想到2016年时的共享单车行业。起初，共享单车也曾是资本眼中的“风口”，如今潮水褪去，尘埃落定：摩拜、ofo均被并购，还有几十万台单车被遗弃，面临清理回收问题。

长租公寓会变成新的共享单车吗？青客副总裁屈成才并不这么认为，他说：“首先，两者的底层资产不同。长租公寓的底层资产是房屋租约，主要收益来源是房屋租金。相比共享单车更稳定且有升值空间。其次，长租公寓行业对资本金的需求、风险管控能力和技术能力的需求更高，参与竞争的门槛也因此提升。”在他看来，公寓企业的核心能力是优质物业的获取能力和运营效率。衡量优质物业的因素包括房屋位置、价格、产权信息是否明晰等，而运营效率指的是公寓在有限空间内提升使用效率，获取现金流回报的能力。“不能把飞机的引擎装在拖拉机上，企业规模应与企业发展相匹配。”

目前，长租公寓盈利难是行业面临的共同痛点，普遍投资回报率只有2%—8%。华东师范大学工商管理学院副教授崔裴介绍，从国外案例分析，长租公寓要收回成本普遍需要8至10年。

市房屋管理局市场监管处副处长刘纪来认为，在现金流不充裕的背景下，长租公寓为了加速规模竞争，经常使用多种金融工具，应防范其中可能产生的风险。其中一种金融工具被称为“房租贷”，核心模式是租客、公寓和金融机构三方签订合约，租客向金融机构申请贷款用于支付公寓租金。如果公寓对资产管理不完善，利用提前获取的租金盲目扩张规模，可能导致资金链断裂，最终影响租客的居住权益。

另一种金融工具被称为“住房租赁资产证券化”，目前有多种试点类型。据国泰君安统计，2017年已获批的各类资产证券化产品达500亿元。崔裴认为，国内资产证券化产品底层资产主要由重资产（公寓）和轻资产（租金）构成，一旦公寓运营水平下降，或是租金下跌，将严重影响资产证券化的产品价值，给投资者带来风险。