多房企公司债发行中止 融资步入“小冰期”？
资金是房企的命门。同策咨询研究院最新数据显示，5月份40家典型上市房企融资金额共计451.17亿元，环比减少41.34%，创一年来新低。融资额降低的同时，房企的融资渠道收紧，融资成本抬升。今年以来，包括上海宝龙、花样年（01777.HK）、合生创展（00754.HK）、富力地产（02777.HK）等在内的多家房企中止公司债发行。
与此同时，房企被接连曝出的债务违约事件也给行业敲响警钟。其中，云南省房地产开发经营（集团）有限公司（以下简称“云房集团”）持股51%的子公司京鹏地产，出现对重庆国际信托股份有限公司3亿元债务到期未偿付的情况。
《中国经营报》记者致电致函云房集团相关负责人，对方表示相关信托债务全部本息已付清，不存在违约情况，至于更多详细情况不方便透露或回函。
中小房企债务违约爆发
Wind统计数据显示，2014年共发生6只债券兑付违约，2015年共发生23只债券兑付违约，2016年共发生78只债券兑付违约，2017年共发生49只债券兑付违约，2018年1~5月债券违约持续发酵，已发生21只债券兑付违约，涉及12家发行主体，涉及违约金额184.01亿元。
而具体到房地产行业，根据财联社报道，近日，云房集团持股51%的子公司京鹏地产，出现对重庆国际信托股份有限公司3亿元债务到期未偿付的情况。
据了解，截至2018年5月26日，京鹏地产欠重庆信托的3亿元借款已全部到期，京鹏地产已偿还借款本金0.2亿元，目前尚欠借款本金2.8亿元，利息约0.5亿元。同时，京鹏地产还分别于2018年4月25日、5月7日被昆明市官渡区人民法院列入失信执行人名单，原因是有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务。具体义务主要是支付各项费用317.95万元。
国家企业信用信息公示系统显示，云南京鹏房地产开发有限公司成立于2003年6月18日，经营范围包括：房地产开发及经营；计算机系统及配件、机电产品、农副产品、建筑及装饰材料、五金交电、电子产品、照相器材、化工原料及产品、工艺美术品、灯光音响设备、家具、日用百货、文化办公用品、金属材料、矿产品的批发、零售、代购代销。
记者致电京鹏地产联系电话，语音提示对方号码已经停止使用，记者就债务违约等相关问题致函京鹏地产方面，截至发稿未获回应。
另据悉，由于云房集团自2017年11月将京鹏地产纳入其合并报表范围，触发了其早前一笔“17省房债”的交叉违约保护条款。根据该条款，发行人或合并范围内子公司债务出现违约，或宽限期到期后应付未付的，视同发生违约，需启动投资者保护机制。记者致电致函云房集团相关负责人进行求证，截至发稿未对具体问题进行回应。
同时记者采访中了解到，恒盛地产（00845.HK）2017年报显示，截至2017年12月31日，恒盛地产若干借款的本金还款及利息付款分别为32.73亿元及14.97亿元已逾期（逾期贷款）。
恒盛地产在年报中提到：“除以上所述外，诚如有关本集团若干借款的相关贷款及融资协议所订明，本集团任何借款的违约可能会导致该等借款出现交叉违约。基于上述违约事件，于2017年12月31日，该等借款的本金金额44.30亿元被视为违约，而其中17.39亿元原合约还款日为2018年12月31日以后的借款已被重新分类为流动负债。”
“随着土地融资、偿债周期到来，如果没有供应能力匹配，最终所有的土地融资有可能带来极为可怕的经济周期。”中国外交学院世界政治研究中心主任施展近日在公开场合指出，加杠杆后偿债周期一到，房企很容易因偿债能力不足出现问题。
统计数据显示，包含公司债、企业债、中期票据以及定向工具的地产产业债务，2018年全年到期量1949亿元，其中三季度到期高达932亿元、四季度到期高达698亿元。2019年和2020年到期量更加庞大，每年的增量都在1000亿元以上。
同策咨询研究院研究员陈朦朦认为，房企资金将面临严峻考验，境内外融资难度均加大，同时各类融资方式占比也发生了巨大变化。
宝龙等多家房企中止公司债发行
2018年以来，已有上海宝龙、龙湖地产（00960.HK）、富力地产、合生创展、花样年、泰禾（000732.SZ）等十几家房企的债券发行中止。
根据同策咨询研究院的统计数据，2018年5月，同策咨询研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计451.17亿元，环比2018年4月的769.12亿元减少41.34%，融资总额成为近一年（2017年5月至今）来最低额，融资情况不容乐观。
今年6月11日，证监会披露文件显示，中弘控股（000979.SZ）、泰禾集团提交审批的非公开发行融资计划处于中止审查状态，这意味着又有房企在融资的路上折戟沉沙。
此前记者采访了解到，今年4月，上海宝龙中止了一笔30亿元的2017年非公开公司债券发行。随后，包括花样年、合生创展、富力地产等数家房地产企业也中止了公司债发行。
其中，5月25日花样年中止了“花样年集团（中国）有限公司2018年非公开发行住房租赁专项公司债券”的发行。对此，花样年相关负责人对记者表示，该项债券不是被中止，而是由于为调高评级，公司主动延迟发债，从评级机构获得相关债务评级后会重新启动发行程序。
另外，根据宝龙地产（01238.HK）日前发布的公告，全资子公司上海宝龙已获准发行30亿元公司债券。对于债券项目“中止”的原因，记者致函宝龙地产投资者关系相关负责人，对方回复称“已转发我司品牌部处理”，然而截至发稿未收到具体回应。
相关报道指出，合生创展公司债被“中止”审核，原因是监管层对房企发债资金用途监管有所升级。记者向企业方面求证，但未获回应。
据了解，自2015年1月15日证监会出台《公司债发行与管理办法》降低公司债门槛以来，房企发债规模便逐月攀升，直至2016年6月下旬，在证监会逐步提升发债门槛、收紧公司债后，房企融资规模才略有回落。
广发证券房地产行业研究小组首席分析师乐加栋表示，自2016年四季度以来，房企融资渠道开始持续收紧，开发贷、再融资、公司债以及非标融资都先后收紧，尤其是2018年4月27日资管新规落地，表外理财借道非银通道（非标）流向地产行业受到彻底约束。
多方拓路融资解渴
同策咨询研究院统计数据显示，在已披露的数据中，5月融资成本最低的一笔是保利地产（600048.SH）发行的金额为20亿元的2018年度第二期中期票据，5年到期，利率为4.88%。融资成本最高的是荣盛发展（002146.SZ）于2018年5月25日在全国银行间债券市场发行的2018年度第三期非公开定向债务融资工具，利率为7.3%。
随着境内融资利好不再，公司债陆续到期，房企或转战境外或寻找新的融资渠道，后期的融资成本也将很难进一步压缩，甚至可能出现反弹。
中原地产的统计显示，2018年前5月（不含5月31日），房地产企业境外资本市场融资数据达到71笔，比去年同期增加40笔；融资金额293.72亿美元，同比上涨130%。但境外融资的成本也在提升，如华南城（01668.HK）于5月25日发行的一笔美元债券，利率就达到10.875%。
“受国内融资渠道收紧影响，房企境外融资成本可能也并不低。”莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅对记者分析称，当前房企的融资环境不甚乐观。
随着上市房企公司债占比急速下滑，境外融资、股权融资以及资产证券化等占比大大增加，房企的融资方式也呈现出多元化趋势，房地产私募基金、ABS、REITs、永续债等创新融资方式不断涌现。不过，5月房企被中止发行的债券中，一直享有绿色通道的住房租赁专项债券审核也趋向严格，5月富力地产（60亿元）、花样年（50亿元）的住房租赁专项债券中止审查。
另据天风证券研究报告显示，龙头和大型房企的投资活动现金流出要远大于中小型房企，这与行业集中度快速提升的大背景下，大型房企兼并收购力度不断加大一致。
“销售门槛和集中度不断上升，会倒逼和激发企业继续扩大土储、冲刺规模的意愿。尤其是全国化布局的房企，始终保持拼周转、抢资源的‘鸡血’态势。此外，对于在近两年踏空行业节奏的部分房企来说，也需要通过拿地调仓来弥补销售上的劣势。”市场分析人士提出，在金融不断收紧之下，未来对土地资源抢夺会更加激烈和残酷。