易阳 法学学者
就算合同无效，业主也可上诉，要求违约的开发商承担责任，赔偿相应损失。
近日，房产开发商西安闻天科技实业集团有限公司以自己违法无证销售为由，在商品房售出两年后，将12名业主相继告上法庭，欲收回所售房产。之前，也有类似确认合同无效纠纷案，多地法院判决双方签订的内部认购合同无效。
开发商这种“舍卒保车”奇招，对买房者来说实为不公平。据报道，闻天科技涉事房产如今的售价，已达每平米24000元，是2016年价格3倍。被诉业主本已等待入住，可随着法槌落下，原来的合同作废，就算拿着开发商们退还的房款，面对房价翻番的楼市，也无法购置一套称心如意的房子。
市场经济之所以健康运行，关键就在于诚实信用。一个市场主体，想着如何赚钱并不可耻，可怕的是出尔反尔、践踏契约。如果任由这股歪风横行、互相效仿，被污染的市场经济土壤，如何为人们带来稳定和可预期的投资收益？又如何持续健康地发展？报道称，随着房地产市场的日趋活跃，一些城市的房屋买卖合同违约纠纷呈明显增多趋势，买卖双方矛盾愈加突出。对于中国楼市，这绝非佳音。
法律是社会的减震器。从立法上看，并没有哪一条法律条款，能为开发商的背信弃义“公开背书”。《民法总则》明确，“民事主体行使权利时，应当履行法律规定的和当事人约定的义务”，“民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益”。《合同法》则规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”，“当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。
在司法审判上，裁判也向弱势的买房者适度倾斜。根据最高法相关解释，“违反法律、行政法规的强制性规定”被限定于“效力性强制性规定”。尽管《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》明确，“未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”，但从实质上看，这种非效力性强制性规定，并不一定导致合同无效，这也为被诉业主下一步维权留出了一条司法进路。
如果开发商败诉，合同有效自然好，可谓皆大欢喜。就算合同无效，业主们也不必担忧，可通过民事诉讼，要求作为违约者的开发商承担责任，主要是退还已付购房款、赔偿房屋上涨的差价损失，包括有关利息。不仅如此，作为违法者的开发商，无论胜诉败诉，都要承担“责令停止违法行为，没收违法所得”“并处已收取的预付款1%以下的罚款”的行政责任。至于市场责任，恐怕更是一个“无底洞”，因为一次“破坏契约”行径，足以让市场、资本和消费者望而却步。不能让违约者因违约而获益，应是法治市场的共识共为。
此外，今年7月召开的西安市法院房地产案件审理工作专项会议指出，加大对社会关注度高、影响大、群体性强的房地产案件审理力度，依法保护当事人的合法权益；加强对基层法院的审判业务指导，统一裁判尺度。让违约者付出成本，让弱势者无所畏惧，才能守住市场公平的底线，这样的楼市才会更健康。