房地产做客户市场调研，这是营销策划代理公司标书的一部分。
如果哪家标书，从2005年武汉人均收入开始写起，那基本上都是扯淡。
因为这是他们从百度上唯一能搜到的内容。
所以呢，类似客户调研，对房地产，尤其是武汉房地产来说，只是为了填PPT，并没有什么卵用，也不可能真去调研。
比如这个项目在江夏，那客户就是光谷溢出的程序猿屌丝；
这个项目在盘龙城，那客户就是外地人，或者汉口拆迁户；
再贴几个标签，年轻、不走寻常路、追求自由、社交……
是的，基本就是靠想象，每天上个班花2小时，肯定不走寻常路。
所以，当世茂W+这个产品做出来，领导突然觉得，这次不能靠蒙，他预感，这将是一个非常非常小众的产品。
2000万起步，业态混搭理念超前。不仅针对有钱人，还要针对有性格的有钱人。
这可能是武汉开发商有史以来最严谨的一次客户调研，再结合胡润最新调查数据得出一个结果：
整个湖北预计只有1000人能买。
汽车界有概念车，他的使命是探索汽车工业前进的方向。
可是，地产界尤其武汉地产界，创新很不足，哥把W+的试水，看作武汉“概念房”的诞生。无论成败，请为世茂这次的勇气，鼓掌。
掌声之后，大家一哄而散，留下世茂的策划，含泪微笑。
因为，实在不知道这么小众产品针对的群体，有啥特殊癖好。
哥过去的认知中，武汉的有钱人，应该每天端杯红酒，站在落地玻璃前发呆。
这不正是武汉高端房地产项目广告，传递出来的信息吗？
其实不是这么回事。哥认识一个有钱人，身价估计10亿。
有天约上午10点见面，结果8:15哥收到他一条微信，说上午有事，改到下午2点。
让哥意外的是，4:58他就发过一条微信。哥猜测他应该一早就起床，然后梳理全天工作，发现两件事撞车，于是立马调整，后来想到哥这种货，不可能那早起床，于是正常时间段又发一条，确保他的信息在上面，能被哥看到。
呜呼！原来有钱人这么细心勤奋，他们钱真不是风刮来的，凌晨4点的洛杉矶不是传说。
因为不懂，所以我们总喜欢按自己的理解去猜测另一类人。
前段时间，哥去深圳前海看大平层豪宅公寓，300多平一套。
是不是该做成8室3厅？没有，就是3室2厅。而且那些室，剔除厕所、衣帽间，面积跟我们住的次卧差不多。然鹅，人家一个客厅+餐厅，有180平，中式和西式厨房各一个。
置业顾问告诉哥，一套房总价6000万左右，客户身价基本30亿起步。
这套房子定位日常居所，没必要设计太多客房、老人房等空间。但客户社交需求高，顶级圈层对朋友最高礼遇，就是请到家里来吃饭，所以客厅+餐厅必须足够容纳10人聚会。
深圳卖6000万，武汉卖2000万，差不多，都是各个城市的顶级空间。
注意，哥说的是空间，不是公寓或者住宅、办公楼。
因为世茂W+很难用单一业态或功能定义。与综合体功能大融合，业态小分割也不一样，他是在同一建筑空间内，融合功能。
按照世茂自己的说法，这叫无界，打破业态之间的界限。
简单说下这个产品，W+位于世茂锦绣长江C1地块。
由三栋建筑构成，总建面3.9万方，每栋6层，层高3.6~4.8米。
常规卖点很清晰，长江主轴重点段、二环、一线滨江、稀有低密多层建筑，与国博、希尔顿、新港长江城形成商务生态圈。
问题是开发商这次不没走寻常路，简单说就是没有分割卖小商铺。
世茂的具体规划是：
1~2层规划为商业功能。
一层接近3000m²的空间，划分出8个区域，然后跟2楼一拖二，每个区域整体面积接近800m²，定位品牌体验展示功能。
3~4层规划为商务功能。
核心是创意办公空间，也可定位教育、健身中心或餐饮功能。
5~6层规划为总裁居所。
800平左右的面积（双层），再加滨江露台，一共只有8套。与其说是总裁居所，不如说是总裁会所。
哥必须说，世茂非常大胆。
W+本质上，是一个商业产品，但是并没有做常规的购物中心或者立体街区。
这种“无界”融合的规划理念，能否成功，必须市场检验，简单地说就是那1000个人爽不爽。
这种产品在一线城市比较成熟，比如北京那个卖出天价的公寓，深圳那个单套面积3000平的大平层，还有著名的上海K幺幺，都是如此。
在武汉，和黄曾经做过比较相似的产品，但他们并没有对外释放这个点，原因不详。不过小目标的公司还有三阳路的土豪金，马上要推出同样跨界的产品，哥会持续关注。
其实哥更感兴趣的，是W+所处的地段，长江主轴。
熟悉哥的朋友都知道，哥一直认为滨江是武汉最宝贵的资源，但当下的滨江，恰恰是武汉最拿不出手的区域。
江滩沿线，拥有不输上海十里洋场的天赋，却运营得一塌糊涂。
那些百年西式建筑，红火得开办着江夏土菜馆、便捷酒店，看一次吐一次血。
就像哥心目中的女神，嫁给了1米58的煤老板。
所以W+的创新，至少没把滨江空间分割格子铺，引进陈记炸酱面、鲁二哥火拼主力店。
800平起步的空间划分，抬高了武汉滨江的门槛，加上全玻璃展示面，世茂目标引进的豪车展示、高级定制服装展示，如果运营得不错，这里就是长江主轴拿得出手的一个窗口。
从另一个角度说，武汉开始出现前沿的概念型产品，这是城市不动产消费投资，彻底分层的开始。
回到前面说的，W+的目标客群，全省只有1000人。
想起哥前2天看的报告，非常详细的分析70后80后90后消费有什么不同？
70后小时候吃过苦，追求产品的大而全，70后的马化腾，做出世界上功能最全的聊天工具；
80后竞争压力太大，父辈多经历过下岗，消费追求性价比；
90后呢？他们成长的时代，国家已经富强，天生不觉得中国比别人差，反而觉得澳洲快递慢、英国餐馆菜品太少。对任何商品，他们会先入为主考虑是不是自己的菜，如果感觉不对，抱歉，没兴趣深入了解。
其实买房也是如此。
80后是当下购房主力军，在很多售楼部，哥总发现他们的父辈，会找出楼盘各种各样的不行，气氛很尴尬。其实残酷的是，不是楼盘不行，是自己的钱包不行。
80后中间阶层，只能分列出各个楼盘的不行，然后找出自己最能接受的不行，下定。
而真正塔尖那部分人，并不追求一套房子的大而全，一家老小吃喝拉撒旅游度假，全在一套房子里搞定，准确地说，他们需要一套不动产的，尺度。
这个尺度就是，他要邀请重要的客人，去五星级酒店？显得生分。去自己家？有点嘎。最好能把大厨请到自己的会所，既亲近又私密，还不会让老婆孩子乱入，这个尺度刚刚好。
哥并不是白话，汤逊湖边上不少别墅，都被富人买下来当会所用。
前几天，听说天猫要打造特色小镇——猫镇，什么性价比显然都达不到居住的门槛，然而这里各类设施，非常吻合爱猫人士需求。
然后京东决定打造狗镇，苏宁准备打造狮镇，其实哥最期待的，还是陌陌打造的陌镇。
这一切，其实都是不动产的功能，从全民居住，向分层需求进化的标志。
这个分层包括社交、展示、圈层、生活习惯种种。
对于塔尖人群来说，无论自家产品的展示、个人工作室，还是作为私人会所，他都不希望客人越过山川、越过海洋，路过工地，这个空间最好在城市最顶级的区域，资源配套信手拈来。
这也是别墅做会所、展示、社交最大的毛病。
武汉长江主轴、长江新城落定，有些朋友觉得是忽悠，可不知大家发现没，越是有钱人，越相信政府的能量，越是听党的话。
很多人觉得，住宅之前，商业、办公产品空置率太高，不值钱。
这种理念，导致同一个区域，商务型产品与住宅价格严重倒挂，前者甚至只有后者一半价位。
但实际上，不动产真正值钱的是土地。
你在最核心的地段，拥有一处私人空间，当空间的功能界限已经被打破，谁还在乎土地证上是什么性质？
这大概也是W+针对有钱人，真正的逻辑。
