克而瑞刺中武汉楼市最敏感神经——限价，松了吗？
限价，松动了吗？
这是一个隐约有感知，又无法确认的话题。
也是武汉楼市，最大的悬念。
今天下午，克而瑞（武汉）年中分享会，很勇敢地触碰到这个悬念。
当然，他没有也不可能给出明确答案，但很多东西，已经非常清晰。
悬念一：放高地价项目一马？
一开始，克而瑞统计武汉2016年以来，20宗高价土地备案价。
? 4宗面粉价贵过面包的地块，已开2宗
? 9宗保本售价超过区域最高限价，已开2宗
? 2宗可实现售价微盈利，已开1宗
相信大家也有感知，有一些高价地项目，备案价突破片区均价。
比如晴川府2.5万，东湖金茂府20800元，正荣紫阙台2.4万，南山十里星空对比片区限价也有突破……
这几个项目，最终批复的备案价，都明显突破片区限价，溢价幅度在15%~30%。
虽然在开发商眼里，这样的价格，都是血亏。
理由出奇一致，我们当时拿地没有限价啊，所以都按最高标准打造，原本准备卖34567万的，现在才批复到这么一点……
我们且不论，是否这些产品，都按顶级标准打造，我们只用知道一点，如果你品质高，就可以突破限价的话，但限价就没有丝毫意义。
所以在制定价格者眼里，品质从来不是决定价格的因素，不要拿营销语言糊弄。
但他们的价格，的确高出片区限价。
这是一个明显信号。
克而瑞的判断是，武汉对高价地块的限价，出现一定程度的“区别对待”。
悬念二：房价上涨压力大吗？
既然有区别对待，那一定也有被平开的高价地。
我们可以把关注的范围，再扩大一点。
青山地王39大街，地价9000+，备案价20500元；当代万国府，地价1.8万，房价2.7万；中南拂晓城，地价4700，房价9000。
这几个项目，其实地价也都比较高，但房价，并没有突破板块限价。
克而瑞的判断，武汉大多数楼盘，依然会被严密管控。
这个判断的潜台词是什么？
——武汉房价向上的压力，依然存在。
否则，就不存在严密管控。
有一个信号，大家应该关注。
每个月18号，都是国家统计局公布大中城市房价指数的日子。
从5月开始，国内几个二线城市，房价出现跳涨。
以6月为例，济南，新房环比涨幅达到3.6%，此前一年，涨跌幅都在-0.6%至0.5% 之间；
杭州是0.6%，是连续20个月以来杭州的最大涨幅；
相对而言，武汉环比涨幅是1.6%，不算冒头，但对比过去一年的数字，也明显变化。
我们无法确认的是，这到底说明武汉房价，事实在上调，还是统计局数据“真实度”提升？
但可以肯定的是，官方对房价变化的态度，更接近市场真相。
这可能是“限价区别对待”或者“放松”的一个政策大背景。
悬念三：博弈的结局，谁赢？
房价依然向上压力的背后，是供求关系。
克而瑞公布数据显示，武汉今年住宅供应，并没有出现如期而至的井喷。
今年1~5月，武汉平均月度新增供应量是130万方左右。
比去年供应还低。
去年1~8月，月均供应在140万方，9月之后提升到200多万方。
那武汉的实际需求量多少？
月均200万方左右。
所以，你很容易得出结论，供应还不够。
但有意思的是，在部分项目价格松动后，6月武汉新增供应量提升到250万方。
?调控的两难在于：
严格限价，价格控制住，但大量项目合法捂盘，不供应，部分板块一房难求；
放松价格，大量新增供应随时入市，价格出现变化，但缓解购房南的市场压力；
克而瑞估算，武汉有100万方住宅达到供应条件，但迟迟没有入市。
这场博弈，到底会如何结束？
悬念四：放开限价会怎样？
价格如果放松，依然严格执行限购，会出现什么状况？
? 分情况。
一些高价项目，销售情况，大家心知肚明，你把价格放开，哥不信低价时候别人不买，涨价反而大家都来抢。
对于供需最失衡的低价项目，价格上涨压力比较大。
对于中间价位项目，伪高端盘立马现原形。
目前，武汉整体库存的去化周期，依然处于比较低的水平。
克而瑞判断，从今年3月之后，武汉新开工面积开始重新出现提升状态，开发商拿地的热情，也比去年底更高，按此趋势发展，市场库存去化周期达到8~10个月，市场供需平衡，需要20个月。
悬念五：一二手倒挂何时破？
一二手倒挂，是大家很关注的，也是大家一窝蜂买新房的本质原因。
倒挂幅度有多大？
部分区域达到30%以上。
今年比较特殊的是，因为新房供应不足，武汉2手房成交上涨很快。
1~6月，武汉新房成交7.4万套，二手房已经接近5万套。
武汉的二手房，从没有如此辉煌过，正在加入进入“二手房时代”。
既然有倒挂，为什么还有这么多人买二手房？
分区域看，去年，武昌区的二手房成交量，已经超过新房。
今年，塔子湖一带，新房供应不足区域，2手房明显贵过新房。
但在关山，白沙洲，以新房为主的市场，倒挂不明显；
在新洲、青山等新房市场，2手房明显低于新房价格10%；
如果延续克而瑞的统计，哥认为，一二手倒挂，会逐渐消失。
理由如下：
新房毛坯限价，导致装修费用，积聚主要矛盾，而这种转嫁成本方式的弊端，在成都等城市，已经全面爆发，武汉不可能无动于衷。
如果延续这种势头，开始着手研究更公开的低价与房价联系机制，限价会逐步调整。
而限价调整，带来新房入市规模提高，会引导出现二手房一定程度降价，两者价格差，开始抹平。