政策转向资金流向哪儿 房企资金链紧张并未缓解

央行连续15天暂停公开市场逆回购操作，银行间资金面持续处于超宽松状态，质押式回购利率、拆借利率、AAA同业存单利率等不同利率指标均快速下行，突破上一轮政策宽松的价格，达到近3年以来的最低值。

央行4月、6月定向降准，共下调人民币存款准备金率1.5个百分点，又透露出政策转向稳健偏宽松的方向。由此，市场对于新一轮“放水”几乎形成一致预期。

此次，中央对于新投放的资金流向做出严格的限制，强调精准滴灌、定向支持小微企业。针对房地产的相关政策不仅未见放松，而且再次强调严格遏制房价过快上涨，措辞较此前更为严厉，局部地区如深圳等有加大政策力度的行为。

在这种背景下，这一轮资金是否会进入房地产领域？

一家大型房地产企业人士对21世纪经济报道记者透露，7月份刚开过集团的半年度投资线会议，对政策层面的定调偏乐观，强调下半年要加大投资力度

。华东地区一家城商行人士也表示，目前对开发贷政策有所放松。

不过，其他房企人士多表示，目前公司战略层面未有大的调整，资金链紧张的情况也没有明显缓解，但情绪上稍微乐观。

市场情绪缓和

梳理最近几个月央行的货币政策，4月17日，央行下调人民币存款准备金率1个百分点，释放4000亿流动性；6月1日，央行决定适当扩大中期借贷便利（MLF）的担保品范围，新增三类担保品；6月20日，国务院常务会议表示确定了5条进一步缓解小微企业融资难融资贵的措施；6月24日，央行决定下调人民币存款准备金率0.5个百分点，共释放7000亿流动性。

从对货币政策的最新表述上来看，“保持货币政策稳健中性”少了“中性”二字，对于流动性的表述由“合理稳定”变为“合理充裕”。财政政策方面更加乐观，国务院常务会议对其定调是“积极的财政政策要更加积极”。

此种背景之下，市场情绪明显偏暖。多家房地产企业的人士对记者表示，目前房企资金链紧张的状态并无实质缓解，但明显感觉到大家情绪上有些变化，觉得后面情况会更好。

上述大型房地产企业人士对记者透露，集团对于下半年定的方向就是，强调把时间用在大项目上，“最近项目报上去，集团层面卡得不那么严了。”

在采访中，多数银行针对房地产的政策没有明显变化。但是华东地区一家城商行人士表示，针对房企的开发贷有所松动；另一家股份制银行人士表示，零售端的房贷放款速度有所加快。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对21世纪经济报道记者表示，估计下半年有刺激性的政策，并不一定针对开发商，但最终很可能利好房企。无论是基础设施建设还是制造业发展等，都会给地产开发带来直接或间接的利好。所以宽松本身将带来很多新的投资机会。

一位央企房企人士也对记者说，不管放水是借助什么样的名目，如何精准滴灌，最终的去向会有相当大的一部分流向房地产，资金都是逐利的，从过去那么多年的情况来看，哪个行业的发展能有房地产那么快，“拿我们自己的情况来看，自有资本的回报已经达到30%，哪个行业自有资本的年化回报能到这个数？”

记者统计A股125家上市房地产企业2017年年报的财务数据发现，营业利润同比增速超过100%的企业逾30家，同比增速超过30%的有70家，同比增速的中位数为35%。

房企投资谨慎

“现在这个状况如果再去重新抢跑，全面铺开来投资做项目的话，是非常不明智的。观察下来，也很少有开发商会这么去做，多数还是很谨慎的。”上述央企地产人士认为。

近期，土地市场流拍的情况让房地产企业如履薄冰。仅7月份的公开信息显示，江苏苏州3宗居住地块未拍就已先流拍，湖州出让一宗起始总价4.5亿宅地流拍，石家庄2块土地流拍，此外，近期上海、杭州、宁波等城市均有土地流拍。

据中信建投(8.580, 0.13, 1.54%)的研究报告，2014年是近年来流拍量最高的一年，总流拍数为345宗。但今年前7个月，300城总流拍数已达258宗，与2014年同期相比高出了59%。

对观望中的房地产企业而言，土地集中流拍的现象无疑加深了其顾虑。“很多流拍的土地相比于此前高峰期的周边土地价格都有很大的降幅，这个情况谁敢轻易拿地，现在有些项目我们参拍的意愿都不强。”另一位房企人士称。

上海地区一家信托公司的项目负责人对记者表示，虽然近期有所谓的窗口指导，新规后银行到信托的资金通道并没有明显放松，信托房地产业务的关键限制没有放开，近期的政策转向，获益的主要还是政信类项目。

另一家上海地区的信托公司人士也对记者透露，其所在的信托公司去年80%的新增业务是房地产业务，其余为政府平台类，现在计划调整为以地方政府项目为主。

对于已经限价数年的一线城市而言，限制政策见紧不见松，而三四五线城市的项目，又要格外重视风险因素。短期而言考虑到贸易摩擦和国内金融风险等因素，预计不会有进一步的打压措施；但更长期的角度来看，一线城市可供出让的土地已经非常有限，政策的重心在于租赁等方向。

“现在所谓的政策转向、窗口指导等，充其量只是在缓和市场情绪，修复大家的信心，使得企业清算退出的过程更为平缓。”多位地产及金融机构的人士如此认为。