资本市场支持租购并举政策落地 增加房源供应

4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件、优先和重点支持领域，完善了住房租赁资产证券化的工作程序，提出加强住房租赁资产证券化的监督管理。同时，鼓励专业化、机构化的建设或运营机构开展住房租赁资产证券化。

中国证券报记者独家获悉，监管层已经建立受理、审核和备案的绿色通道，给予住房租赁资产证券化项目快速审核、快速通过及发行优先支持。同时，对于已发行过资产证券化产品的住房租赁运营企业，在从事承接相关地方住房租赁项目时，监管层将会给予优先考虑，通过正向激励手段，鼓励相关企业通过资产证券化的手段继续发行各类住房租赁产品。此外，对于这类企业承接其他住房租赁项目，后续监管层还将出台一系列激励细则。

专家认为，这意味着首个资本市场支持租购并举政策落地了。同时，这是一年多以来，资产证券化领域推出的第三个落实党中央、国务院重点政策要求的重要文件。借助资产证券化为企业提供创新融资渠道和投资退出路径，对于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要意义。

盘活住房租赁存量资产

业内人士认为，此次证监会和住建部联合发布通知推进住房租赁资产证券化相关工作，明确了租赁住房作为首批标准REITs产品的基础资产类别之一，为资产证券化在实体经济领域的广泛、纵深运用进行了新的尝试和拓展。

“推进住房租赁资产证券化是发展住房租赁市场的重要内容。”

中联前源不动产基金管理有限公司总经理何亮宇接受中国证券报记者采访时表示，借助资产证券化为企业提供创新融资渠道和投资退出路径，对于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要意义。

何亮宇认为，推出住房租赁资产证券化业务，既符合国家大力推进租赁住房市场建设的宏观导向，也为资产证券化在各实体经济领域的广泛、纵深运用进行了新的尝试和拓展。

戴德梁行高级董事、北中国区估价及顾问服务部主管胡峰认为，以资产证券化实现了住房租赁企业从投资、运营、退出渠道构建完整的产业链和商业模式的闭环，为企业加大投资租赁住房提供了信心和动力，也有利于提高资产运营管理能力提升项目投资收益。特别是对今后公募REITs推出时个人投资者可以不用买卖实物资产，投资住房租赁REITs就可以享受到物业增值收益和投资回报。

“尤其在当前频出政策利好的背景下更是让租赁住房物业与金融工具资产证券化一拍即合。”胡峰表示，一方面，政策带动下租赁住房市场的发展为租赁住房资产证券化提供了大量可选择的基础资产；另一方面，资产证券化的融资模式可以帮助公寓运营企业快速回笼资金，用于投入下一阶段房源建设，为企业寻求融资与退出途径。

川财证券研究所所长陈雳认为，住房租赁资产证券化助力“租售并举”，住房租赁REITs将作为重要的金融支持手段得到长效的推动和实施，通过发行REITs，可以充分利用社会资金，促进资本进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应。

为轻资产运营提供现实样本

何亮宇表示，住房租赁的投资和经营是个持久战，需要企业有大量、长期的资金储备。通过权益类的租赁住房证券化，特别是对选取有典型意义的企业或者资产发行REITs，对于解决房地产企业租赁住房投资回收周期过长的“后顾之忧”、通过资本市场资金实现住房租赁市场轻资产运营模式提供了现实样本，有望增强房地产企业加大租赁住房的投资以及房源供给的信心和动力。

胡峰表示，住房租赁企业以其持有不动产物业作为基础资产发展经营租赁住房将成为未来租赁住房市场上的重要组成部分，帮助其更加规范化、规模化发展对我国租赁住房的发展有着重要的意义。支持该类权益类资产证券化产品试点，可以树立标准化产品以供市场参考，建立示范效应，推动更多住房租赁企业以权益类资产证券化产品方式建立融资和退出渠道，同时还为租赁住房资产证券化的研究和创新提供了范本，推动行业创新。

从目前的实际操作来看，何亮宇认为，国内住房租赁资产证券化业务，特别是产权过户型的REITs产品主要的困难集中在资产投资回报率不高和证券化资产重组的成本过高两方面。

何亮宇建议，各地政府在土地供应方式上逐步探索转变，降低租赁住房的运营成本，提高投资回报率。同时，由税务部门、财政部门等统一协调，针对证券化的产品，甚至可以只是租赁住房REITs考虑有针对性的税收优惠措施，近几年的全国两会上都有代表呼吁就公募REITs产品制定税收优惠政策。

助力租赁住房供给侧改革

“去年下半年至今，租赁住房证券化产品获批速度加快，既包括轻资产的运营企业如魔方公寓或链家自如，也包括保利、碧桂园这种进入租赁住房运营领域的开发商，不同主体在租赁住房证券化的不同市场渠道均有了实践经验，产品的获批得到了监管部门的大力支持及市场强烈的反响。”何亮宇说，同时公募REITs预期渐行渐近，“开发建设—投资孵化—持有运营—成熟REITs退出”整个闭环的最后一个环节将快速合拢，这都极大地增强了房地产企业自持住宅发展租赁业务的决心和信心，助力租赁住房供给侧改革。

新派公寓创始人及CEO王戈宏认为，资产证券化的核心是公募上市交易及租金分配税收优惠，中国是否可以做成美国REITs的模式值得期待。目前发行的ABS、CMBS、类REITs都是积极有意义的尝试，有关部门也在进行中国公募REITs的顶层设计探索。

王戈宏表示，REITs的初衷是通过资产证券化将资产份额上市交易成为社会投资人的投资配置品种，不能简单地成为开发商新的融资工具，所以鼓励有良好运营的持有不动产作为底层资产发行类REITs产品应该成为重点扶植的对象，类REITs是最接近未来公募REITs的形态，等有了真REITs后，类REITs可以直接转板。

光大安石资产证券化业务负责人曾景认为，住房租赁资产证券化是住宅公寓公募REITs的前期阶段，短期内能解决没有公募REITs情况下的资金回流和退出问题，是公募REITs的尝试和探索，也给了市场各参与方提前准备的机会。经历了这个阶段，等到公募REITs真正推出时，各方就能够更好理解并参与到租房租赁市场中来。

“国内目前已经有了类REITs，公募RETIs相比类REITs而言，是朝着公募产品更进一步的探索。”曾景认为，逻辑上，公募REITs成本会比类REITs更优，而且更好进行真实退出的机制安排，从而让前端的参与方看到未来的退出路径和价格机制，推动更多主体参与这个市场，当市场参与方越来越多时，住房租赁市场才会做大做强。