500万在北京能买到什么房？
“大多数购房人在确定买房预算后，率先面临的问题就是，是选择新房还是二手房？此前，受楼市供应结构影响，北京楼市低总价新房供应量持续低位运行，手持500万-600万元的预算，购房人在新房市场选择并不多。近期，大批限竞房集中入市，限房价、竞地价政策出台前出让的部分地块也即将入市销售，其中不乏低总价、高品质的中小户型产品。500万-600万元的预算，除了城区的老旧二手房，在目前的市场上能买到什么样的新房？购房人又该如何选择？”
500万 城区老旧二手房主流成交价格
2018年上半年，北京新房新增供应降至历史低位，大量置业需求涌向二手房市场。据我爱我家市场研究院统计，2018年上半年北京全市二手住宅网签总量为76640套，环比2017年下半年增长57.6%，同比2017年上半年下降10.9%，在半年走势上结束了2017年的两连降，走出了半年不足50000套的低谷。
在成交户型结构上，据我爱我家市场研究院数据统计，2018年上半年，北京二手住宅交易中一居室占21.9%，两居室占55.7%，三居室的占比为20.9%，两居室仍是交易的绝对主力，占比超过五成。根据链家网给出的5月北京二手房参考均价62459元/平方米，80平方米左右的两居，总价区间基本在500万元。不过，这个总价，如果在城区，选择的局限性很大。
近几年，朝阳、海淀、丰台仍旧是北京二手房成交“大户”。三区的成交量占比位于全市前列。在北京二手房成交量最大的朝阳区，500万-600万元的二手房，成为市场的主力军。
《广厦时代》在东四环周边的二手房中介调查发现，总价在500万元左右的两居室是成交周期较短的一类房源，但大多落成年代较久。以位于四惠东的兴隆家园为例，5月底成交的一套90平方米西南朝向的两居，2005年入住的房源，成交总价510万元，成交周期仅一个月。
而在类似区域，想要买次新的二手房，购房成本就要高出不少。距兴隆家园不远的天鹅湾小区，物业管理等方面在同时期的小区中并不算出色，但入住时间晚，小区整体规划品质相比兴隆家园要高出不少，而价格也相差甚远。以天鹅湾的主力户型87平方米两居为例，单价就可以到90000元/平方米以上，总价已经进入800万元的区间范围内。
思源地产市场发展部副总经理郭毅表示，500万-600万元的二手房基本要么位置远、要么面积小，户型规划不合理。如果是次新房，面积相对比较合理，位置又比较好，有一定品质的，总价在这个区间的房源很少，要想具备这些条件基本都要在800万-1000万元这个区间了，五六百万元对应的基本是老旧二手房。
限竞房大都符合预算 普通新房选择少
500万-600万元，这个预算在二手房市场虽然有不少选择，但可选房源类型却比较单一，而退回到新房市场呢？这个预算能够买到什么样的新房？
在限竞房开闸前，北京新房市场满足这个区间段的房源十分有限。由于此前限竞房政策尚未最终落地，北京新房市场供应长期低位运行。据我爱我家市场研究院数据统计，其中5月北京新建商品住宅(不含保障房)的新增供应量更是刷新了十年来的历史最低纪录，仅为368套，仅次于可追溯到的2005年2月的316套。在这样的整体市场供应情况下，曾经低总价房源集中的几个板块，都已经难觅500万元这一价格段的新房。
以过去两年有集中供应的门头沟为例，由于单价的攀升和区域供应结构的变化，500万元这个价格段的新房，在门头沟现在已经成了稀缺产品。《广厦时代》了解到，目前门头沟在售的几个项目都以大户型为主，总价区间段已经攀升至700万元以上。
由于供应量少，少数几个符合这个预算的项目，一入市就受到了购房人的关注。近期，位于昌平南邵站附近的纯新盘招商都会中心首次开盘，虽然地块不受价格、面积的限制，但项目仍选择以88平方米的三居作为主打户型。500万元的总价，在近期北京的纯商品房中并不多见，全明通透户型，整体空间布局合理，有明确的动线设计，相比老旧二手房，如今的新房户型设计上的优势极为明显，对于购房人家庭结构的变化也进行了充分的考虑。
除该项目之外，同位于昌平的领秀慧谷、公园悦府，位于石景山的中海寰宇天下，顺义的中海国际城等项目，近期都有产品在售，如果只想买普通商品房的购房人，可以重点关注。
另一方面，正在集中入市的限竞房是手握500万元左右预算的购房人，入手新房的主要选择。从目前出让的限竞房地块看，除了西城、海淀、丰台少数几个内城地块外，其他土地都有500万元这个区间的房源供应。此前首次开盘即售罄的瀛海府，即满足这一价格条件。
《广厦时代》统计发现，目前已经确定案名的25个限竞房中，共有15个单价在45000元/平方米以上，除西城、海淀、丰台三个价格较高的项目为，大部分都可以提供500万元这一区间段的房源，其中多个项目都将在近期陆续入市。
限竞房变现周期长 价格仍有大优势
手握这个预算，购买新房，限竞房和普通商品房该如何选择？
有业内人士指出，在一些热点区域，限竞房的价格优势是十分明显的。像限竞房首轮开盘的瀛海府，其所在的区域内纯新商品房项目价格基本都在65000元/平方米以上，相较52449元/平方米的销售均价，瀛海府在价格上有很大优势。
而在近几年新兴的高端住宅聚集区孙河，瑞悦府等限竞房不到7万元的均价也极具优势。而且，在这些高端住宅的聚集区，如果不选择限竞房，也几乎没有中小户型可以选择，限竞房可以说给了刚需购房者进入这些热点区域一个机会。
不过，购房人购买限竞房，仍然有很多账要提前算清。根据北京市最新出台的《关于加强限房价项目销售管理的通知》，即使不被转成共有产权房，限竞房应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易，这个周期对于很多购房家庭，必须要在购房前考虑清楚。
郭毅指出，在限购时代，购房人在购房时必须考虑到家庭的成长性。目前的政策对限竞房这种房源的流通周期锁定，至少要在8年。如果说购房者觉得自己在未来的8年当中收入能够有比较大的提高，家庭的结构有可能会改变，比如说要生孩子，或者要生二胎，或者将来父母可能年龄大了，需要接到身边来照顾的话，那考虑到未来家庭人口的变化会需要更大面积的住房，同时随着自己收入的提升需要卖旧买新的话，那最好还是选择普通商品房。
反之，如果购房人认为自己的家庭结构很稳定，收入也很稳定，对目前限竞房主流提供的90平方米左右的小三居、140平方米左右的小四居产品感觉比较满意，未来8年到10年可能并不想换房，那限竞房就是目前市场上比较好的选择。
北京部分500万左右一套的在售项目
和悦华锦
地址：大兴亦庄博兴八路与兴海一街交叉口西南侧
户型：90平方米三居、130平方米四居
价格：均价52695元/平方米
大兴区可谓是限竞房最为集中的区域，亦庄、旧宫、瀛海、黄村……多个近几年置业的大热板块均有待入市的限竞房。区域内已经定下案名的项目大多都分布在南五环外，和悦华锦、万和斐丽、瀛海府、首开保利熙悦林语、首创远洋禧瑞天著……品牌开发商几乎在这儿聚齐了，在价格和地段已经限定好的命题作文中做文章。
此前，瀛海府的开盘售罄给足了区域开发商信心，未入市的几个项目也都汇集了购房人很高的关注度。其中，由保利、首开、金地三大开发商联手打造的和悦华锦的动向就一直备受关注。
在地段上，和悦华锦位于亦庄河西板块，西北侧3公里即是南城开发商最爱提及的南海子公园，同时项目南侧、西侧也都有规划公园分布。在商业配套上，和悦华锦可以享受到亦庄现有的各类成熟商业配套，同仁医院南院距项目3.5公里，医疗配套方面也不需要担心。此外，项目周边有两块待建设体育用地，预计未来还会引入较高水平的体育配套。在购房人最关心的教育配套上，和悦华锦与12年制的人大附中一街之隔，周边还有亦庄实验中学、实验小学、幼儿园等完善教育配套。
外部硬件是所有项目共有的，在项目自身条件上，和悦华锦拥有目前这几个项目中最低的容积率1.8，在居住舒适度上有一定优势。在户型设计上，和悦华锦同时配置了限竞房最爱的90平方米三居及130平方米四居。
90平方米三居户型南北通透、格局方正，明厨明卫，布局合理。户型配置了南向客厅、独立书房，居住舒适度较高。不过，受面积限制，卫生间面积略显局促。而130平方米的四居户型则功能更为齐全，客厅面宽可达4.3米，可以满足全家庭生活需要。
按照出让的限价，和悦华锦90平方米三居户型总价在474万元左右，而130平方米四居总价为685万元左右，购房人可以根据自己的购房预算进行选择。
华润理想国
地址：昌平北七家镇立汤路与北清路交叉点向东800米北清路南侧
户型：90-120平方米三居，140平方米四居
价格：49520元/平方米
目前北京楼市有大量项目集中供应的板块中，北七家的存量肯定位居前列。限竞房、共有产权房、普通商品房在北七家均有分布，尤其是共有产权房和限竞房，未来将会在北七家同场竞技。
目前北七家的限竞房地块分别有三个，华润理想国、和悦华玺及北辰金隅限竞房地块。由于案名确定得早，对外早有宣传，华润理想国已经汇聚了大量有意在京北置业的购房人。
北七家的几个项目之间距离很近，可享受的区域配套基本一致。在交通方面，主要依靠北清路和立汤路出行，轨道交通主要是地铁5号线，这些线路目前交通压力都比较大，虽然交通方便，但拥堵在所难免。在商业配套方面，目前北七家基本无成规模的商业配套，主要依靠向南的天通苑板块。
未来该区域万科翡翠公园将配建8万平方米的商业综合体，同时昌平还将有多个新的商业综合体投入建设和使用。在自身内部配套上，华润理想国将自建3400平方米公立幼儿园，园区内还规划了针对业主的康养中心，满足多代同堂的全家庭结构需求。同时，项目内部还会有儿童主题乐园、植物园、运动场等各项配套，让业主可以享受理想生活。
在户型设计上，华润理想国主推三种户型，90平方米三居、120平方米三居及140平方米四居。90平方米三居户型与限竞房主流户型区别不大，依然是在有限的面积范围内提供更多的功能空间，而120平方米的三居户型则主要照顾到了居住舒适度，三室两厅两卫的设计，方便全家庭结构的家庭居住，南向双主卧，提升居住的舒适度与实用性。
按照项目49520元/平方米的限价，90平方米三居户型总价约为450万，120平方米的三居户型总价约为600万元，购房人可以根据自己的预算选择。据了解，项目将会在近期开盘，并一次性推出全部房源。
瑞悦府
地址：朝阳黄康路北侧孙河地铁站西500米
户型：90平方米三居、叠拼
价格：67516元/平方米
在众多限竞房中，朝阳区的项目算是稀缺品，而又都分布在小户型十分稀缺的孙河板块。孙河可谓是近几年高端住宅最为集中的板块，区域此前的供应基本以别墅和大面积洋房为主，限竞房给了购房人以较低总价入住孙河的机会。
目前孙河分布的三个限竞房项目分别是中粮、天恒、旭辉联手的瑞悦府、远洋首创联手的禧瑞春秋和泰禾北京院子二期。从目前项目对外释放的信息看，禧瑞春秋户型待定，北京院子二期主要以大户型为主，而瑞悦府就成了目前孙河板块唯一的小户型产品。
孙河的别墅之路始于龙湖的双珑原著和泰禾的北京院子，对于纯刚需来说，孙河的配套可能并不方便，除了地铁15号线的孙河站外，孙河内的配套普遍定位高端，国际学校、国际医院、高尔夫球场、马术训练场、美术馆、博物馆等等。不过，后期孙河还有大型的商业地块待建，预计届时会为区域人群提供一些普通商业配套。在生态环境上，孙河具备独特优势，区域全部是低密度住宅，同时规划了大量绿地，别的不提，各个高端别墅项目的园林就足以养眼。
据了解，瑞悦府主要分为洋房和叠拼两种产品，洋房主力户型就是项目主推的90平方米三居，而叠拼总价会在2000万元以上。项目推出的90平方米三居南北通透，南向面宽约7.45米，户型做到了全明，但受限于面积各功能分区略有局促，卧室面积偏小。依据项目限价67516元/平方米计算，90平方米三居户型总价约为600万左右，在限竞房价格中偏高，但与孙河其他高端住宅比，性价比较高。目前项目还在蓄客阶段，如果排卡需要进行验资审核，据了解意向购房人目前已远超房源数量。
招商都会中心
地址：昌平南邵地铁站A口西南600米
户型：88平方米三居
价格：480万元/套起
与其他总价在500万元左右的项目不同，招商都会中心是纯粹的商品房项目，不受5年限售及限价影响。
招商都会中心位于昌平南邵板块，相比昌平其他热门板块，南邵在地理位置上距城区更远，但地铁昌平线大大拉近了南邵与市区的距离。此前南邵板块推出的项目，销售情况都不错。即将售罄的泰禾·昌平拾景园，销售也一度领跑整个昌平区域。
除了地铁之外，通过京藏高速、京新高速、京承高速到达南邵也都很方便。南邵的商业配套近几年丰富起来，金隅万科购物中心大幅提高了南邵商业配套的档次和氛围。在医疗和教育方面，南邵板块略有欠缺，但据了解未来会有12年一贯制的名校引入南邵，改变区域的教育配套水平。在生态环境上，项目紧靠北京最大城市公园——白浮泉湿地公园，蟒山国家森林公园、还有东沙河、孟祖河等自然资源环绕，生态环境优越。
招商都会中心目前在售的主要是2号楼和4号楼，在售户型为88平方米三居，总价约450万元。该户型空间方正，做到了全明通透，采光良好。整体空间布局合理，能够保证动静分离和居室通风。客厅、卧室、卫生间和厨房等主要功能空间都能满足居住基本需求，是刚需人群首次置业比较适宜的户型选择。
翡翠西湖
地址：丰台区泉湖西路与山湖路交会处(青龙湖公园东门)
户型：95平方米三居
价格：400万元/套起
翡翠西湖位于丰台区王佐镇，紧邻西六环，项目西侧为青龙湖，水景资源，是一个4A级旅游景区。项目占地23.03万平方米，建设用地23.03万平方米，容积率1.08，总计容建面25万平方米，其中13.75万平方米普通商品住宅，容积率1.1，7.98万平方米商业公建，2.92万平方米养老用地，0.3万平方米基础教育用地。销售均价不超过41230元/平方米，最高销售单价不超过43292元/平方米；主推合院及洋房两种产品，洋房户型建筑面积约95平方米，户型动静干湿分离，功能布局上清晰完整，能满足所需。户型方正紧凑，干湿区分明，空间利用率高，浪费空间少。占地面积：125000平方米，建筑面积：137500平方米，规划98栋，洋房22栋，合院76栋，预计2021年12月30日交房。翡翠西湖是由国开东方携手万科，以万科翡翠系的高端产品品质，青龙湖山水画镜的地域特征，塑造的湖畔生态别墅区。
翡翠西湖内设立万科成长中心，包含项目规划建设3600平方米幼儿园、万科营地教育中心。不出社区享受优质的教育资源和人文环境，通过体验式学习，为孩子提供专业的教育产品。
项目周边的教育资源包括，人大附中，多次荣登美国马里兰大学研究所的中国高中排行榜首位，北京高考成绩排名首位，“北京市高中示范校”“全国劳技教育先进校”“全国现代教育技术示范校”。
青龙湖学校已成为丰台学区名片 ，青龙湖学校小学到高中12年贯通培养。文/门庭婷