南京楼市叠墅产品引爆

在传统南京房地产市场，大家对别墅的印象往往停留在高总价、大面积的产品形态中，但近两年来，南京市场上迅速刮起一阵叠墅风，作为一种创新性的低密产品，越来越频繁地出现在了购房者的视线中。

8月8日，五矿地产的“澜悦”系新品发布会上，“澜悦”双子均落户江宁，方山的澜悦方山，预计11号公开，项目规划了8栋小高层、11栋6层叠墅，最快8月份首开叠墅。这是方山板块多年来迎来的纯新高端改善项目。项目的公开引发了叠墅产品的热议。

高端产品主打叠墅

数据显示，上月住宅成交面积分布中，面积段在120㎡左右的刚需比例大幅减小，主流户型已经变成140㎡以上的改善盘。其中，160㎡以上的所占比例较大。可以看出，项目改善型定位的增多，改善型需求占比随之上升。

“总价在850万以内的别墅类产品，有什么好盘推荐？”记者收到一位朋友的咨询。这位朋友打算近期购买婚房，之前考虑的一直是大平层产品，为什么突然对买别墅产品有了兴趣？记者也就此问题采访了他，“考虑到密集度吧，别墅住宅区人口密集度相对好很多，加上前后院子活动空间更大，环境会更安静一点。”他说出了自己的考量。

众所周知，从前别墅有个很致命的毛病：贵，普通住宅不过一两百万。再看看如今河西房价，大平层四房也已经超出了六百万，使得别墅类产品的价格看起来越发亲民。

此外，市场真切反映出来的是，别墅迎来了春天。今年下半年，从南京别墅的市场存量来看，叠墅产品占比最高。叠墅因为面积小、总价低一直深受南京改善人群的追捧。然而前两年，南京别墅市场一直以联排、独栋为主，叠墅总量非常少，但是今年，南京将会迎来叠墅大爆发，下半年江宁、江北均有上百套叠墅即将入市。

方山“叠”代升级

在南京人传统观念里，江宁方山是刚需项目集中地，但其独特的自然地貌风光和丰富的人文资源优势，逐渐发展成为继紫金山、百家湖之后南京主流别墅市场的领军板块。

近日，老盘景枫你山时隔两年再加推最后的联排房源，距离板块上一次加推住宅房源已相隔一年之久，此次加推一定程度上缓解板块新房稀缺的现状，但由于此次房源数量不多，加上价格无明显涨幅，中签率仅4.2%，更是说明了买房人对方山板块的关注程度。这轮加推过后，方山会将再次陷入房荒吗？

据悉，方山板块的别墅市场，将由“老面孔”五矿继续接棒。五矿曾在方山打造了以平墅和叠墅为主力的五矿九玺台。该项目也曾以骄人的业绩夺得了2013年南京销售金额和面积的“双料”冠军。而方山板块下半年计划入市纯新盘就是五矿澜悦方山。

记者发现，五矿澜悦方山选择首开推出更偏向高端产品的叠墅，或是开发商希望以此提高突破限价的可能性。作为南京最后的刚需阵地之一，方山的房价要迎来新格局了？

目前，由于板块内老盘集体收官，使得区域内的项目寥寥无几。像世茂梦享家、武夷名仕园，和金轮津桥华府等两年未加推的老盘，均价都还是2万元/㎡左右的刚需价。但是，方山两年间已经拍出三幅高价地，最贵的一幅楼面地价已经达到2.2万元/㎡。可以预见，随着高价地的入市，方山板块的产品与开发阵营也在不断升级，将带动板块全面向改善化转变。

最快8月底上市

据统计，方山板块共有3家纯新盘：五矿澜悦方山、联发翡翠方山、美的G55地块。其中，五矿澜悦方山预计8月底率先首开叠墅入市，其中，下叠面积143㎡+85㎡地下室，共约220㎡，预计总价560万元。中叠面积约140㎡，预计总价430万元。上叠面积约122㎡送露台，预计总价400万元。

五矿澜悦方山凭借改善族青睐的叠墅产品首度亮相，受到市场关注。项目改善盘定位很明确，叠墅放风价不超过3万/㎡，对比方山板块首家推出叠墅产品的项目，价格已经翻了一番，让方山板块昂首迈入改善时代。